不動産売却の流れ
不動産の売却は非常に重要な契約です。基本的な売却の流れは以下のようになっています。
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1. 売却前準備
不動産の価格査定は不動産会社に連絡すれば行ってくれますが、その前に自分でも調べて、大体の相場感を把握しておく必要があります。国土交通省のホームページで公示価格、都道府県地価調査や不動産価格指数で調べる方法があります。また、不動産会社のホームページで周辺の物件がいくら位で売り出されているのかも、調べておくとよいでしょう。
2. 媒介契約の締結
仲介してもらう不動産業者を選定し、媒介契約を結びます。
媒介契約については、以下の一般媒介契約、専属専任媒介契約および専任媒介契約があります。詳細は以下のとおりです。
一般媒介契約
売主が複数の不動産会社に対して依頼することができる媒介契約です。また、不動産会社を介さず、直接買主を見つけることもできます。さらに一般媒介契約には明示型と非明示型とに分かれており、前者は複数の業者に依頼している場合は、その業者名を通知する必要があり、後者はその必要がありません。
一般媒介契約の特徴として、複数の会社に依頼できるので、募集の窓口が広がりそうな気もしますが、不動産会社にとっては、他の会社が契約を成立される場合があるので、優先順位が下がることも予想されます。
明示型と非明示型についても、明示型の方がある程度、競争意識が強くなり不動産会社の力をかけやすくなるかもしれません。
専任媒介契約
専任媒介契約は一社しか媒介を依頼することができません。
以下の特徴があります。
- 直接買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに直接売却することができる。
- 他社で制約することがないので、積極的に広告費をかけることができる。
- 不動産会社は隔週で販売状況を売主に報告する義務がある。
- 媒介契約の締結日から7日以内に不動産指定流通機構のレインズに物件情報を登録しなければならない。
- 媒介契約の有効期間は3ヶ月とすること。
専任専属媒介契約
専任媒介契約よりも制約が厳しくなる媒介契約です。
この媒介契約には以下の条件があります。
- 直接買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに直接売却することができない。
- 他社で制約することがないので、積極的に広告費をかけることができる。
- 不動産会社は1週間に1回以上で販売状況を売主に報告する義務がある。
- 媒介契約の締結日から５日以内に不動産指定流通機構のレインズに物件情報を登録しなければならない。
- 媒介契約の有効期間は3ヶ月とすること。
3. 物件の売り出し
物件を売り出すにあたり、以下のような価格の設定し、最終的に売り出し価格を決定します。
以下の手順で売却を進めます。
(1) 売却希望価格を設定します。
(2) 不動産業者が査定価格を提示します。
(3) 上項(1)と(2)のギャップについて話し合い、売り出し価格を決めます。
(4) 購入希望者が希望する購入希望価格の意思表示をします。
(5) 上項と(3)と(4)のギャップについて話し合い、成約価格（売買契約書に記載される価格）を決めます。
4. 条件交渉
物件が広告され購入希望者からの引き合いを待ちます。購入希望者が見つかれば、購入条件の交渉を行います。購入希望者が一定期間を経ても、見つからない場合は売り出し価格の見直しが必要になります。
5. 売却の売買契約
購入希望者が見つかれば、価格および引き渡し時期の購入条件の折衝を行い、合意に達すれば売買契約を締結します。売主は買主から手付金をもらいます。
6. 物件の引渡
引渡し時には、買主から売買残金を受け取り、仲介会社に仲介手数料を支払います。
尚、物件を不動産会社で買い取る場合の流れは以下のようになります。
